Respuesta directa: Las empresas que compran proindivisos pagan entre el 30 % y el 60 % del valor de mercado de tu cuota, no del valor total del inmueble. Si la vivienda vale 200.000 € y tienes el 50 %, tu cuota teórica son 100.000 € y la oferta se mueve aproximadamente entre 30.000 € y 60.000 €. Te acercas al 60 % cuando la situación es limpia (vivienda vacía, herencia aceptada e inscrita, sin cargas) y bajas hacia el 30 % cuando hay ocupación, deudas o conflicto abierto entre copropietarios. A cambio, cobras en días y sin pleito.
¿Cuánto pagan exactamente las empresas que compran proindivisos?
El precio se calcula sobre el valor de tu cuota, no sobre el valor total del inmueble. Si una vivienda vale 200.000 € y tienes el 50 %, tu cuota teórica son 100.000 €. Sobre esa cifra se aplica un descuento: la horquilla habitual de pago está entre el 30 % y el 60 % del valor de la cuota. En el ejemplo anterior, eso significa una oferta de entre 30.000 € y 60.000 € por tu mitad. Cuanto más limpia sea la situación, más te acercas al extremo alto de la horquilla. Te damos el porcentaje exacto de tu caso en la primera llamada, y por escrito.
Qué mueve tu oferta del 30 % al 60 %
| Factor | Te acerca al 60 % | Te acerca al 30 % |
|---|---|---|
| Ocupación del inmueble | Vivienda vacía y libre de ocupantes | Ocupada por un copropietario, un inquilino o sin título |
| Situación de la herencia | Aceptada, partida e inscrita en el Registro | Herencia yacente o sin partición formalizada |
| Cargas | Sin hipoteca, embargos ni deudas de comunidad | Hipoteca viva, embargos o derramas pendientes |
| Relación entre copropietarios | Todos localizados y con diálogo | Conflicto abierto o herederos ilocalizables |
| Tamaño de tu cuota | Cuota mayoritaria o igual al 50 % | Cuota minoritaria muy pequeña |
| Tipo y ubicación del inmueble | Vivienda en ciudad con demanda real | Rústico, local o zona sin liquidez |
| Estado de conservación | Habitable, sin obras pendientes | Necesita reforma integral o está en ruina |
¿De qué depende que te paguen más o menos?
De cinco factores: el porcentaje que posees (una mayoría vale más que una minoría), si el inmueble está ocupado por otro copropietario, si hay hipoteca o cargas, si la herencia está aceptada e inscrita, y la liquidez del mercado en esa localidad. Un 50 % libre de cargas en Madrid se paga muy por encima de un 16 % ocupado en un pueblo.
- Porcentaje de titularidad: a mayor cuota, mejor precio por punto.
- Ocupación: si un copropietario vive dentro, el descuento sube.
- Cargas: hipoteca, embargos o deudas de comunidad restan.
- Situación registral: herencia aceptada e inscrita agiliza y encarece la oferta.
- Ubicación y demanda: determina la salida del activo.
¿Por qué no pagan el 100 % del valor de mi parte?
Porque una cuota indivisa no es un piso: es un derecho sobre una cosa común que no se puede habitar ni vender libremente sin contar con el resto. El comprador hereda tu conflicto y debe financiar años de negociación o una acción de división de la cosa común. Ese riesgo es lo que se descuenta.
¿Cuánto tarda el cobro?
En Compraproindiviso el plazo habitual es de 72 horas desde la aceptación de la oferta hasta la firma en notaría y el cobro, siempre que la documentación esté completa. Si falta aceptación de herencia o inscripción registral, el plazo se alarga hasta resolver ese trámite.
¿Cómo saber si una oferta es justa?
Pide siempre tres cosas por escrito: el valor de mercado del inmueble completo que maneja el comprador, el porcentaje que aplica sobre tu cuota y quién asume los gastos de notaría e impuestos. Compara al menos dos ofertas y comprueba el CIF del comprador en el Registro Mercantil.
¿Quién compra tu proindiviso aquí?
Gestión de Activos Peninsulares, S.L., CIF B-84314681, con domicilio en Calle San Germán 57, 28020 Madrid, constituida en abril de 2005 e inscrita en el Registro Mercantil de Madrid. Compramos con fondos propios: la oferta la hacemos nosotros, sin intermediarios. Teléfonos: 91 315 92 04 y 609 05 96 81.
Cómo se calcula el valor de una cuota indivisa, paso a paso
El cálculo parte del valor de mercado del inmueble completo. Sobre ese importe se aplica tu porcentaje de titularidad inscrito en el Registro de la Propiedad, que no siempre coincide con el que crees tener, sobre todo en herencias con usufructos o con adjudicaciones antiguas. A ese valor proporcional se le descuenta después la parte de las cargas que te corresponde y el ajuste por falta de uso y de liquidez, que es el que explica la diferencia con una venta ordinaria.
Los factores que mueven ese ajuste son medibles: si la vivienda está libre o habitada por otro copropietario, si existe hipoteca o embargo sobre la finca, si hay un usufructo vigente y cuál es la edad del usufructuario, si la titularidad está correctamente inscrita y si existe ya un procedimiento judicial abierto entre los comuneros.
El valor de referencia de Catastro cambia tus impuestos
Desde la entrada en vigor de la Ley 11/2021, la base imponible del impuesto de transmisiones no puede ser inferior al valor de referencia que Catastro asigna al inmueble, aunque el precio realmente pactado sea menor. Esto afecta a la operación de forma directa: conviene consultar ese valor antes de negociar, porque determina la factura fiscal del comprador y, en consecuencia, el precio que puede ofrecerte.
Qué impuestos te va a costar cobrar
Como vendedor tributas por la ganancia patrimonial en el IRPF, que se integra en la base del ahorro con tipos que van del 19 % al 28 % según el importe. La ganancia se calcula por diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, que en una herencia es el valor declarado en el impuesto de sucesiones más los gastos e impuestos soportados. Además se devenga la plusvalía municipal, que corresponde al transmitente salvo pacto en contrario. En los impuestos de la extinción de condominio explicamos el caso concreto de la adjudicación a un solo comunero.
Comparativa real de las tres salidas
Vender tu parte al otro copropietario es siempre la opción que más dinero deja, porque para él la cuota vale más que para cualquier tercero: consolida el pleno dominio. Si esa vía está cerrada, la división judicial del artículo 400 del Código Civil garantiza la salida, pero implica abogado, procurador, tasación, subasta y un plazo habitual de entre dieciocho meses y tres años, con costas y con precios de subasta por debajo de mercado. La venta a un comprador profesional es la única de las tres que convierte la cuota en dinero en días, y su precio se sitúa entre las dos anteriores.
Cómo verificar que la oferta que te hacen es seria
Pide la razón social y el CIF y compruébalos en el Registro Mercantil. Exige la oferta por escrito, con el porcentaje exacto que se compra, el precio, quién asume cada impuesto y la fecha de firma. Comprueba que el comprador ha visto la nota simple antes de ofertar, porque una oferta emitida sin conocer las cargas no es una oferta. Y no pagues nunca cantidades por adelantado por informes, gestiones o reservas.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi parte sin permiso de los demás copropietarios? Sí. El artículo 399 del Código Civil permite a cada copropietario disponer libremente de su cuota. Los demás solo tienen derecho de retracto una vez formalizada la venta.
¿Tengo que avisar a mis hermanos antes de vender? No existe obligación legal de aviso previo en la copropiedad ordinaria, pero sí existe el retracto de comuneros del artículo 1522 del Código Civil.
¿Quién paga la notaría? El artículo 1455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de la escritura son de cuenta del vendedor y los de la primera copia y demás posteriores a la venta, de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario. En la compra de cuotas indivisas es habitual pactar que el comprador asuma esos gastos: pide que conste por escrito en la oferta antes de firmar.
¿Pagan si el inmueble está ocupado por un familiar? Sí, pero el descuento es mayor porque el comprador asume el desalojo o la negociación.