¿Cuánto se paga por la extinción de condominio?
Impuestos Extinción de Condominio La extinción de condominio únicamente tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5% y el 1,5% del valor del inmueble según la comunidad autónoma. No se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), ni se genera una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, salvo excepciones.
¿Qué es la extinción de condominio?
Se trata de un acuerdo legal por el cual uno de los copropietarios de un bien indiviso (como una vivienda) se queda con el 100% de la propiedad a cambio de compensar económicamente a los demás. Este proceso es habitual en herencias, divorcios o disoluciones de copropiedad.
Ventajas fiscales de la extinción de condominio
- Solo AJD: No se tributa por ITP.
- Exención de IRPF: Generalmente no implica ganancia patrimonial.
- Tramitación notarial simple y más económica que una compraventa.
¿Cuál es el porcentaje del AJD según la comunidad autónoma?
| Comunidad Autónoma | Tipo impositivo AJD |
|---|---|
| Madrid | 0,75% |
| Andalucía | 1,2% |
| Cataluña | 1,5% |
| Comunidad Valenciana | 1,5% |
| Galicia | 1% |
Ejemplo práctico: En Madrid, si el inmueble está valorado en 200.000 €, el coste en AJD sería de 1.500 € (0,75%).
¿Cómo se realiza una extinción de condominio?
- Acuerdo entre copropietarios.
- Valoración objetiva del inmueble.
- Redacción y firma de escritura pública ante notario.
- Pago del AJD correspondiente.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Qué ocurre si un heredero se niega a firmar?
Cuando un heredero se niega a firmar la escritura de extinción, se paraliza el proceso y se puede requerir una acción judicial. En este tipo de bloqueos, lo más eficaz es acudir a expertos como CompraProindiviso.com, que pueden proponer soluciones rápidas, seguras y sin necesidad de juicios prolongados.
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¿Quién paga los gastos en la extinción?
Generalmente, el copropietario que se queda con la totalidad del inmueble asume el pago del impuesto AJD, gastos notariales y registrales. Sin embargo, esto se puede pactar entre las partes y reflejarse en la escritura.
¿Cuándo se considera que hay ganancia patrimonial?
Solo si el valor de adjudicación supera claramente el valor de adquisición, podría haber una ganancia patrimonial sujeta a IRPF. Pero esto es poco frecuente en extinciones con valores reales y equitativos.
Extinción vs. compraventa: Diferencias clave
| Característica | Extinción de condominio | Compraventa convencional |
| Impuesto principal | AJD | ITP |
| IRPF | No aplica en general | Puede aplicar |
| Naturaleza legal | Disolución de copropiedad | Transmisión de propiedad |
| Coste fiscal | Menor | Mayor |
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La clave fiscal: extinción de condominio no es lo mismo que compraventa
Respuesta rápida: si usted se queda con la casa comprando la parte de su hermano mediante una compraventa, pagará ITP (entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma). Si esa misma operación se hace correctamente como extinción de condominio, tributa solo por AJD (aproximadamente entre el 0,5 % y el 1,5 %). La diferencia en dinero es enorme.
El motivo es jurídico: la extinción de condominio no se considera una transmisión, sino una especificación del derecho que usted ya tenía. Usted no «compra» algo nuevo: concreta en un bien la cuota de la que ya era titular. Por eso no tributa por Transmisiones Patrimoniales, sino por Actos Jurídicos Documentados al formalizarse en escritura pública.
| Compraventa de la parte | Extinción de condominio | |
|---|---|---|
| Impuesto | ITP (Transmisiones Patrimoniales) | AJD (Actos Jurídicos Documentados) |
| Tipo orientativo | 6 % – 10 % según la comunidad | 0,5 % – 1,5 % según la comunidad |
| ¿Se disuelve la comunidad? | No necesariamente | Sí, es requisito |
El requisito que casi todos pasan por alto
Para que Hacienda acepte la operación como extinción de condominio, la comunidad debe disolverse por completo. Es decir, el bien tiene que quedar adjudicado a un solo titular (o a uno de los grupos, si se disuelve del todo).
Si son tres hermanos y uno le vende su parte a otro, pero siguen quedando dos copropietarios, no hay extinción de condominio: la comunidad sigue viva, solo ha cambiado de manos una cuota. Esa operación tributa como compraventa (ITP). Es el error más caro y más habitual.
El exceso de adjudicación y el artículo 1062
Cuando el bien se adjudica a uno y este compensa en dinero a los demás, se produce un exceso de adjudicación. La regla general es que un exceso oneroso tributaría por ITP… salvo que sea inevitable.
Y aquí entra el artículo 1062 del Código Civil: cuando la cosa es indivisible o desmerece mucho por su división —como es el caso de casi cualquier vivienda—, se adjudica a uno abonando a los otros su parte en dinero. Al ser un exceso inevitable, no se penaliza con ITP. Por eso la vivienda, que no se puede partir por la mitad, encaja de forma natural en este supuesto.
¿Y la plusvalía municipal y el IRPF?
- Plusvalía municipal (IIVTNU): una extinción de condominio sin exceso de adjudicación oneroso no está sujeta, porque no hay transmisión. Si hay exceso que se compensa, la situación puede cambiar.
- IRPF: la ley establece que no hay alteración patrimonial en la división de la cosa común, siempre que no se actualicen los valores. Si se adjudica el bien por un valor superior al de adquisición, sí puede aflorar una ganancia patrimonial.
Aviso: esta información es orientativa y general. Los tipos varían por comunidad autónoma y cada caso tiene sus particularidades. Consulte su situación concreta con un asesor fiscal antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre los impuestos de la extinción de condominio
¿Cuánto se paga por una extinción de condominio?
Se paga AJD, con un tipo que suele moverse entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma, además de los gastos de notaría y registro. Es sensiblemente más barato que una compraventa.
¿Puedo hacer una extinción de condominio si somos tres y solo salgo yo?
No. Si tras la operación siguen existiendo dos copropietarios, la comunidad no se ha extinguido y Hacienda lo tratará como una compraventa sujeta a ITP. Para que sea extinción, el bien debe quedar en manos de un solo titular.
¿Se paga plusvalía municipal en una extinción de condominio?
Como norma general no, si no hay exceso de adjudicación oneroso, porque no se considera que exista transmisión del inmueble.
¿Y si ninguno puede pagar la parte del otro?
Es lo más habitual, y ahí la extinción de condominio deja de ser viable: nadie tiene el dinero para compensar. En ese caso la salida real es vender su cuota a un tercero y cobrar, sin depender de que el otro consiga financiación ni de un pleito de división.
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