Vender la nuda propiedad permite obtener dinero por una vivienda y conservar el usufructo, normalmente vitalicio. El vendedor mantiene el derecho a vivir en ella o, si la escritura lo permite, alquilarla; el comprador adquiere la titularidad, pero no podrá disponer plenamente del inmueble hasta que termine el usufructo.
No existe una edad mínima especial para vender la nuda propiedad: puede hacerlo cualquier propietario adulto con capacidad para contratar. En la práctica, la edad influye mucho en la valoración y, a partir de los 65 años, puede existir una ventaja relevante en el IRPF si se transmite la vivienda habitual.
Calculadora fiscal de nuda propiedad
Porcentaje fiscal del usufructo: 19 %
Valor fiscal del usufructo: 47.500,00 €
Valor fiscal de la nuda propiedad: 202.500,00 €
Importante: esta es una regla fiscal, no una oferta de compra ni el precio de mercado. El precio real también depende de esperanza de vida, ubicación, estado, gastos, rentabilidad y condiciones del usufructo.
¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?
A efectos fiscales, el usufructo vitalicio se valora aplicando la regla 89 menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 % del valor total. La nuda propiedad es la diferencia entre el valor total y el usufructo.
La regla está recogida en el artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y explicada por la Agencia Tributaria.
Ejemplo: con una vivienda valorada en 250.000 € y un usufructuario de 70 años, el porcentaje fiscal del usufructo es 19 %. Su valor fiscal sería 47.500 € y el de la nuda propiedad 202.500 €. El precio comercial puede ser diferente.
¿A qué edad se puede vender la nuda propiedad?
La ley no exige tener 65 años. Un propietario adulto con capacidad puede transmitirla y reservarse un usufructo. Sin embargo, cuanto más joven sea el usufructuario, mayor será previsiblemente la duración del derecho y menor tenderá a ser el precio que un comprador esté dispuesto a pagar.
Los 65 años importan sobre todo por la fiscalidad: la Agencia Tributaria indica que la ganancia obtenida por una persona mayor de 65 años al transmitir su vivienda habitual puede quedar exenta también cuando vende la nuda propiedad y conserva el usufructo vitalicio. Deben cumplirse los requisitos de vivienda habitual.
Fuente: Agencia Tributaria: transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años.
¿Qué conserva el usufructuario?
- Derecho a residir en la vivienda durante el plazo pactado.
- Posibilidad de alquilarla si el título de usufructo lo permite.
- Derecho a percibir las rentas durante el usufructo.
- Protección registral si el derecho se formaliza e inscribe correctamente.
La escritura debe definir si el usufructo es vitalicio o temporal, quién puede ocupar, si se permite alquilar y qué ocurre con gastos, obras y seguro.
¿Qué adquiere el nudo propietario?
Adquiere la titularidad sin el uso y disfrute mientras exista el usufructo. Al extinguirse, normalmente por fallecimiento del usufructuario o por terminar el plazo, consolida el pleno dominio según el título y debe cumplir las obligaciones fiscales correspondientes.
No puede expulsar al usufructuario, entrar sin permiso ni alquilar la vivienda ignorando su derecho. Su inversión depende del tiempo y de la conservación del inmueble.
Cómo se fija el precio de venta
La valoración fiscal no es el precio automático. Una oferta de mercado considera:
- edad y número de usufructuarios;
- valor comprobado y ubicación del inmueble;
- estado de conservación y obras previsibles;
- usufructo vitalicio o temporal;
- facultad de alquilar y reparto de rentas;
- IBI, comunidad, seguro y derramas;
- hipoteca, embargos y otras cargas;
- liquidez y rentabilidad exigida por el comprador.
Solicita una valoración que explique los datos utilizados. Una oferta sin nota simple, edad, gastos y situación de ocupación es solo una aproximación.
Modalidades de pago
- Capital único: el vendedor recibe un importe al firmar.
- Renta temporal o vitalicia: se pactan pagos periódicos, con garantías adecuadas.
- Fórmula mixta: una cantidad inicial y pagos posteriores.
La renta vitalicia no debe confundirse con la nuda propiedad, aunque puedan combinarse. Hay que revisar solvencia, garantías, actualización de rentas y consecuencias del impago.
Impuestos de la venta
Para quien vende
Puede existir ganancia patrimonial en el IRPF por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de la nuda propiedad. Si el vendedor tiene más de 65 años y se trata de su vivienda habitual, puede aplicarse la exención indicada por la Agencia Tributaria.
También debe analizarse la plusvalía municipal. El ayuntamiento y la escritura determinan la liquidación aplicable.
Para quien compra
La adquisición onerosa de la nuda propiedad de un inmueble usado suele estar sujeta a ITP, con normativa autonómica. Cuando se extinga el usufructo y se consolide el dominio puede existir una liquidación adicional según cómo se constituyó el derecho.
¿Quién paga los gastos de la vivienda?
El Código Civil diferencia entre cargas ordinarias del usufructuario y reparaciones extraordinarias del propietario, pero la aplicación concreta y los pactos deben constar claramente en la escritura. Conviene distribuir:
- comunidad ordinaria y derramas;
- IBI y tasas;
- seguro;
- reparaciones ordinarias y extraordinarias;
- suministros;
- obras necesarias y mejoras voluntarias.
Riesgos y comprobaciones antes de firmar
- Verificar titularidad, hipoteca y embargos con nota simple.
- Obtener una valoración independiente del inmueble completo.
- Comparar precio de mercado con valoración fiscal.
- Definir con precisión el usufructo y la facultad de alquilar.
- Repartir por escrito todos los gastos y obras.
- Calcular IRPF, plusvalía, ITP y consolidación futura.
- Formalizar medios de pago y garantías ante notario.
Alternativas a vender la nuda propiedad
Antes de decidir, compara una hipoteca inversa, renta vitalicia inmobiliaria, venta con alquiler, préstamo con garantía, venta completa y otras soluciones familiares. No ofrecen el mismo dinero, riesgo ni protección.
Si la vivienda pertenece a varios titulares, primero hay que distinguir entre nuda propiedad y proindiviso. Puedes consultar nuestra guía sobre copropiedad.
Preguntas frecuentes
¿Puedo seguir viviendo en la casa?
Sí, si te reservas un usufructo que incluya ese derecho y queda reflejado en escritura.
¿Puedo vender si existe hipoteca?
Es posible, pero la carga afecta al precio y debe coordinarse con el banco. Vender no libera automáticamente al deudor.
¿Pueden ser dos los usufructuarios?
Sí. La escritura debe indicar si el usufructo es conjunto, sucesivo y cuándo se extingue. Esto cambia la valoración.
¿El precio coincide con la calculadora?
No. La calculadora aplica una regla fiscal. El precio de mercado depende del riesgo, duración esperada, inmueble y condiciones contractuales.
¿Los hijos pueden impedir la venta?
Si el vendedor es el único propietario y tiene capacidad, sus futuros herederos no tienen que autorizar. Si existen otros titulares, limitaciones judiciales o poderes preventivos, el caso debe revisarse.
Solicita una valoración de nuda propiedad
Para estudiar una operación necesitamos edad del usufructuario, nota simple, valor estimado, gastos, hipoteca y condiciones de uso. Si el caso encaja, recibirás una propuesta que podrás comparar sin obligación de aceptarla.
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Contenido y calculadora informativos. No sustituyen asesoramiento jurídico o fiscal individual. Última revisión: 16 de agosto de 2026.