¿Es posible Vender mi parte de una Vivienda en Proindiviso?
Sí, es totalmente legal vender vivienda en proindiviso, es decir, vender el porcentaje de propiedad que le corresponde. Este derecho está amparado por el Código Civil español (Art. 399) y no requiere el consentimiento de los demás copropietarios, lo que lo convierte en una solución directa y rápida. Esta venta se realiza generalmente a inversores o empresas especializadas que adquieren su cuota para asumir el conflicto en su lugar, liberándole de la carga económica y emocional.
¿Qué es exactamente una Vivienda en Proindiviso y Cuál es su Origen?
Una vivienda está en proindiviso, también conocido como condominio o comunidad de bienes, cuando pertenece a varias personas sin que esté dividida físicamente. Cada copropietario posee una cuota o porcentaje ideal sobre el total del inmueble, no una porción material específica.
Las situaciones más frecuentes que dan lugar a un proindiviso son:
- Herencias: Cuando varios herederos reciben conjuntamente un inmueble sin que se haya realizado aún la partición y adjudicación definitiva de bienes.
- Divorcios o Separaciones: Cuando la vivienda conyugal, adquirida en gananciales o en común, se mantiene en titularidad compartida tras la disolución del matrimonio.
- Adquisición Conjunta: Amigos, socios o familiares que compran un bien juntos y lo mantienen en copropiedad.
La clave del conflicto en el proindiviso es que, aunque usted posea un porcentaje, la venta del 100% del inmueble requiere la firma unánime de todos los propietarios.
¿Cómo Vender mi Parte de la Casa si un Co-propietario se Opone? cómo Vender Vivienda en Proindiviso
El principal dolor de cabeza al vender vivienda en proindiviso surge por el desacuerdo. Si usted desea vender y, por ejemplo, un heredero se niega a firmar el contrato de venta, la ley establece tres alternativas fundamentales para poner fin a la copropiedad forzosa y recuperar su liquidez.
Opción 1: La Vía Amistosa y la Extinción de Condominio y cómo Vender Vivienda en Proindiviso
Esta es siempre la vía preferente, ya que es la más rápida y menos costosa a nivel emocional y económico. Consiste en llegar a un acuerdo para finalizar la copropiedad de manera voluntaria.
- Venta de la Totalidad: Todos los copropietarios acceden a vender el inmueble a un tercero en el mercado libre, repartiéndose la ganancia según su cuota.
- Extinción de Condominio (Cesión interna): Un copropietario adquiere el porcentaje de los demás. Esta opción es más beneficiosa a nivel fiscal que una compraventa, pues generalmente tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo coste es inferior al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) aplicado a la compraventa.
Opción 2: La Vía Judicial (División de la Cosa Común) y cómo Vender Vivienda en Proindiviso:
Si el acuerdo es inviable, el Artículo 400 del Código Civil le otorga el derecho innegable de iniciar el proceso de División de la Cosa Común, ya que ningún propietario está obligado a permanecer en la comunidad.
- Presentación de Demanda: Un abogado experto presenta la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia, solicitando la extinción del proindiviso.
- Declaración de Indivisibilidad: El juez, al confirmar que la vivienda no se puede dividir (es indivisible), ordenará su venta.
- Subasta Pública Judicial: La vivienda se vende en subasta pública, y el importe obtenido se reparte entre los copropietarios. Advertencia: Este proceso suele durar entre 2 y 4 años y el precio de adjudicación en subasta es significativamente inferior al valor real de mercado.
Opción 3: Venta de la Cuota a un Inversor Especializado (La Solución Rápida)
Esta es la solución más rápida para obtener liquidez inmediata y desentenderse de los conflictos. Usted vende su porcentaje indiviso a una empresa, transfiriéndole la titularidad del proindiviso de forma directa.
- Es 100% legal y rápida, ya que se ampara en su derecho individual a disponer de su cuota (Art. 399 C.C.).
- Evita el conflicto, el juicio y el largo desgaste emocional y económico.
- Garantiza obtener el capital de forma inmediata, sin tener que esperar años.
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Implicaciones Fiscales al Vender el Proindiviso (IRPF y Plusvalía)
La venta de la cuota indivisa genera obligaciones fiscales que deben ser gestionadas correctamente para evitar sanciones.
| Impuesto | Aplicación al Vendedor | Detalle Clave para la Venta |
| IRPF | Tributación por la Ganancia Patrimonial | Se calcula la diferencia entre el valor de transmisión (venta) y el valor de adquisición (herencia o compra). La ganancia tributa en la base del ahorro (entre el 19% y el 28% en los tramos más altos). |
| Plusvalía Municipal (IIVTNU) | Grava el incremento del valor del suelo urbano. | Se paga al Ayuntamiento. Grava el aumento de valor desde la fecha de adquisición (herencia) hasta la fecha de venta. |
| ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) | No se aplica al vendedor. | Lo paga el comprador (la empresa especializada) por la adquisición de su cuota. |
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Preguntas Frecuentes para saber cómo Vender Vivienda en Proindiviso
¿Es necesaria la aprobación de todos los herederos para vender mi parte?
No. El Artículo 399 del Código Civil permite que cada copropietario disponga de su cuota libremente. Usted puede vender su porcentaje de la vivienda sin el consentimiento, ni la participación, del resto de los copropietarios.
¿Puedo perder dinero si voy a juicio por la división de la cosa común? cómo Vender Vivienda en Proindiviso
Sí. El riesgo principal del procedimiento judicial es que la vivienda se venda en subasta pública. Las subastas rara vez alcanzan el valor de mercado real, lo que implica que la cantidad de dinero que usted recibirá será significativamente menor que en una venta pactada.
¿La venta del proindiviso es la opción más rápida?
Sí. La venta del proindiviso a una empresa especializada es la opción más rápida. Permite obtener el capital en días (72h en nuestro caso) porque elimina la necesidad de negociación y de intervención judicial.
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