Empresas que compran herencias: cuánto pagan y cómo se firma

¿Qué compran exactamente las empresas que compran herencias?

Una empresa que compra herencias no compra «una herencia» en abstracto. Compra una de estas dos cosas, y la diferencia jurídica entre ambas lo cambia todo:

• El derecho hereditario en abstracto, cuando la herencia todavía no se ha repartido. Usted no es aún propietario de un piso concreto: es titular de una cuota sobre el conjunto de bienes y deudas del causante.
• La cuota indivisa sobre un inmueble concreto, cuando la partición ya se hizo y a usted le adjudicaron, por ejemplo, un 25 % de una vivienda. Eso ya es un proindiviso y se vende como tal.

En los dos casos usted puede vender su parte sin el consentimiento de los demás. Lo que no puede hacer, sin acuerdo de todos, es vender el inmueble entero. Esa es la razón de que exista este mercado: un heredero que necesita liquidez no debería quedarse bloqueado porque otro no quiera firmar.

¿Cuánto pagan las empresas que compran herencias?

No existe un porcentaje único, y desconfíe de quien se lo dé por teléfono sin preguntar nada. El precio depende de cuánto tiempo y cuánto riesgo asume el comprador hasta poder disponer del bien. Estas son las horquillas con las que trabajamos sobre el valor de mercado de su parte, no del inmueble entero:

Situación	Horquilla habitual	Por qué
Herencia aceptada y repartida, inmueble libre y vacío	50 % – 60 %	El comprador puede negociar o pedir la extinción de condominio de inmediato
Herencia sin repartir, con todos los herederos localizados	40 % – 55 %	Falta la partición, pero el camino es previsible
Inmueble ocupado por un coheredero	30 % – 45 %	Hay que acudir al desahucio por precario o reclamar renta por uso exclusivo
Herederos enfrentados, ilocalizables o con incapacitación	25 % – 40 %	División judicial, plazos largos y costes procesales
Herencia con deudas, cargas o embargos	25 % – 35 %	El comprador asume el pasivo y el riesgo de que se coma el activo

Si alguien le ofrece el 80 % o el 90 % de su cuota, pregunte cuándo cobra y con qué dinero. Casi siempre es una intermediación: le buscan comprador y usted cobra cuando aparezca, si aparece. Nosotros compramos con capital propio, que es precisamente lo que permite poner fecha de notaría antes de firmar nada.

¿Se puede vender una herencia antes de repartirla?

Sí. El artículo 1067 del Código Civil lo contempla expresamente: un coheredero puede vender su derecho hereditario a un extraño antes de que se haya practicado la partición. Se firma en escritura pública, porque el artículo 1280.1 lo exige cuando hay inmuebles de por medio.

Ahora la parte que casi nadie le explica, y que le conviene saber antes de firmar: vender sus derechos hereditarios equivale a aceptar la herencia. Lo dice el artículo 1000.1 del Código Civil. Es decir, no puede vender su parte y después renunciar para librarse de las deudas. Si la herencia tiene más pasivo que activo, la vía no es vender: es estudiar la renuncia o la aceptación a beneficio de inventario.

Y hay una segunda consecuencia: los demás coherederos disponen de un mes, desde que se les comunica la venta, para subrogarse en el lugar del comprador reembolsándole el precio. Es el retracto de coherederos del mismo artículo 1067. No impide la venta; solo permite que la familia se quede la parte pagando lo mismo que el tercero.

¿Qué diferencia hay entre vender derechos hereditarios y vender un proindiviso?

Es la confusión más común y tiene consecuencias prácticas reales, sobre todo en los plazos de retracto:

	Antes de la partición	Después de la partición
Qué vende	Su derecho hereditario sobre el conjunto	Su cuota concreta sobre un inmueble
Artículo aplicable	Art. 1067 CC	Arts. 1522 y 1524 CC
Quién puede retraer	Los coherederos	Los demás copropietarios
Plazo de retracto	1 mes desde el aviso	9 días desde que conocen la venta o desde la inscripción
Inscripción en el Registro	No cabe hasta la partición	Inmediata

Puede consultar el articulado completo en el texto consolidado del Código Civil publicado en el BOE.

¿Qué documentos hacen falta para vender su herencia?

Menos de los que la gente cree. Para que podamos valorar basta con los tres primeros; el resto se prepara mientras se fija la notaría:

1. Certificado de defunción del causante.
2. Certificado de últimas voluntades.
3. Copia del testamento o, si no lo hubo, acta de declaración de herederos.
4. Nota simple del inmueble o inmuebles.
5. Recibo del IBI y referencia catastral.
6. Si ya se hizo la partición, la escritura de aceptación y adjudicación.
7. Si hay hipoteca o cargas, certificado de deuda pendiente.

Si falta el cuaderno particional no es un obstáculo: compramos igualmente el derecho hereditario. Si la herencia está en situación de herencia yacente, también, aunque el precio lo refleja.

¿Cuánto se tarda en cobrar y cómo se firma?

El proceso, cuando la documentación está completa, es corto:

• Día 0. Llamada y valoración. Le damos una horquilla en la misma conversación.
• Días 1 y 2. Revisión de la nota simple, del testamento y de las cargas. Oferta en firme y por escrito.
• Día 3. Firma ante notario y transferencia el mismo día. No hay pagarés ni pagos aplazados.

Los gastos de notaría del otorgamiento los asumimos nosotros. Usted paga sus propios impuestos, que es lo que vemos a continuación.

¿Qué impuestos paga quien vende su herencia?

Vender no le libra del Impuesto de Sucesiones: al vender acepta, y como heredero que acepta es usted el sujeto pasivo. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable otros seis si se solicita dentro de los cinco primeros.

• Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Lo paga usted como heredero, con las bonificaciones de su comunidad autónoma.
• IRPF. Si vende por encima del valor declarado en el ISD, la diferencia es ganancia patrimonial y tributa en la base del ahorro, entre el 19 % y el 30 % según el tramo.
• Plusvalía municipal (IIVTNU). Se devenga en la transmisión de suelo urbano. Conviene comparar el método objetivo con el real, porque no siempre sale a cuenta el mismo.

El detalle de los tres impuestos, con ejemplos numéricos, está en nuestra guía de impuestos al vender una herencia. Le recordamos que no somos asesores fiscales: esta información es orientativa y su caso concreto debe confirmarlo un profesional.

¿En qué casos no le conviene vender su parte de la herencia?

Se lo explico claro, aunque juegue en nuestra contra:

• Si los herederos están de acuerdo en vender el inmueble entero. Vendiendo unidos obtendrán el 100 % del valor de mercado. Vendiendo su cuota por separado, no.
• Si alguien de la familia puede comprarle su parte. Una extinción de condominio entre ustedes tributa al 1,5 % de AJD en muchas comunidades, en lugar de al 6 %-10 % de ITP. Es más barata para todos.
• Si el bloqueo es solo una firma pendiente y el resto colabora. Ahí la vía es una interpelación notarial o un contador-partidor dativo, no vender con descuento.
• Si la herencia tiene más deudas que bienes. Antes de vender, estudie la renuncia.

Nuestra oferta tiene sentido cuando el acuerdo no llega, cuando llevan años igual, o cuando usted necesita el dinero ahora y no dentro de tres años de pleito.

¿Cómo distinguir una empresa que compra herencias de un intermediario?

En este sector conviven dos modelos que se anuncian igual pero no son lo mismo. El comprador con capital propio pone su dinero y asume el riesgo; el intermediario le busca comprador y cobra por ponerlos en contacto. Las dos figuras son legítimas, pero solo una le garantiza fecha de cobro. Estas cinco preguntas separan a unos de otros en dos minutos de llamada:

1. ¿Compran ustedes o buscan comprador? Si la respuesta se alarga, es intermediación.
2. ¿Qué día firmamos ante notario? Un comprador real le da una fecha; un intermediario le dice que depende.
3. ¿Hay comisión, exclusiva o permanencia? En una compra directa no existe ninguna de las tres.
4. ¿El precio que me dice es antes o después de gastos? Debe ser neto para usted, con la notaría del otorgamiento a cargo del comprador.
5. ¿Quién es la sociedad, con CIF y domicilio? Si no aparece en la web, no siga.

Tampoco está de más mirar antes las opiniones sobre este tipo de operaciones y contrastar la sociedad en el Registro Mercantil. Nosotros operamos desde 2005 y el CIF figura al pie de todas las páginas de esta web.

¿Compran herencias en toda España?

Compramos en capitales de provincia y en su área metropolitana, en toda España. Donde no entramos, y preferimos decirlo antes de hacerle perder una llamada: poblaciones muy pequeñas sin mercado inmobiliario real y fincas rústicas. En esos casos el bien no tiene liquidez y no podríamos ofrecerle un precio que le compense.

Si su caso es un piso heredado en Madrid capital o alrededores, puede ver también cómo funciona la venta de su parte de la casa heredada.

Un caso real: una herencia bloqueada nueve años

Cuatro hermanos heredan un piso de tres habitaciones en un barrio consolidado de Madrid. Uno de ellos vive dentro desde el fallecimiento de la madre y no paga renta ni quiere marcharse. Los otros tres llevan nueve años sin cobrar un euro y sin poder vender, porque el inmueble entero necesita la firma de los cuatro.

Una de las hermanas nos llama. Su cuota es del 25 % sobre un inmueble valorado en 240.000 euros: 60.000 euros de valor teórico. Con un coheredero dentro y sin acuerdo, la operación entra en la horquilla del 30 %-45 %, y la oferta se cierra en 22.500 euros, firmados ante notario doce días después de la primera llamada. El retraso lo causó el certificado de últimas voluntades.

Conviene ser honesto con las dos caras de esta operación. Esa hermana cobró bastante menos de lo que habría obtenido si los cuatro hubieran vendido de común acuerdo. A cambio, cobró. Los otros dos hermanos que no vendieron siguen, tres años después, en una división judicial que continúa abierta. Cuál de las dos decisiones fue la correcta depende de lo que cada uno necesitara, y eso solo lo sabe usted.

Si el causante dejó el usufructo a un cónyuge viudo y la nuda propiedad a los hijos, el caso es distinto y lo tratamos en vender un proindiviso con usufructo.

Preguntas frecuentes sobre las empresas que compran herencias