Respuesta directa: Una extinción de condominio tributa por Actos Jurídicos Documentados, con un tipo aproximado del 0,5 % al 1,5 % según la comunidad autónoma, y no por Transmisiones Patrimoniales. Para ello debe ser una disolución verdadera: inmueble indivisible, adjudicación a un comunero y compensación en metálico al resto, conforme al artículo 1062 del Código Civil.
Calcula una estimación del AJD y de los gastos básicos de una extinción de condominio. Introduce el valor del inmueble, el porcentaje que adquiere quien se queda la vivienda y el tipo de AJD aplicable en tu comunidad autónoma. El resultado es orientativo: la base, el tipo y la tributación final deben confirmarse antes de firmar.
Calculadora de extinción de condominio
Base orientativa — parte adquirida: 100.000,00 €
AJD estimado: 750,00 €
Total AJD + gastos introducidos: 1.650,00 €
Importante: no calcula IRPF, plusvalía municipal, compensación al copropietario ni costes hipotecarios. Tampoco sustituye la liquidación de la comunidad autónoma.
¿Cómo funciona esta calculadora?
La herramienta usa como base orientativa la cuota ajena que adquiere el copropietario adjudicatario. Es el criterio recogido por la Agencia Tributaria para la parte adquirida ex novo y citado también por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública al resumir la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Ejemplo: vivienda valorada en 200.000 €, propiedad al 50 % entre dos personas. Una se queda el 100 %. La parte adquirida es 100.000 €. Con un AJD del 0,75 %, la cuota orientativa sería 750 €, antes de notaría, Registro, asesoramiento y posibles costes bancarios.
Fuentes oficiales: criterio de la Agencia Tributaria sobre excesos de adjudicación y Resolución de 26 de febrero de 2025 publicada en el BOE.
¿Qué es una extinción de condominio?
Es la operación por la que termina una copropiedad. En el caso habitual de una vivienda indivisible, uno de los copropietarios se adjudica el inmueble completo y compensa en dinero a los demás según sus cuotas.
No basta con llamar “extinción” a la escritura. Para que el tratamiento sea el propio de una disolución de comunidad deben analizarse el origen de la copropiedad, los bienes incluidos, la indivisibilidad, las cuotas y la compensación. Si hay adjudicaciones desiguales, gratuidad encubierta o varios negocios, la tributación puede cambiar.
¿Se paga AJD o ITP?
Cuando se extingue correctamente una comunidad sobre un inmueble indivisible y uno de los comuneros se lo adjudica compensando a los restantes, la operación suele tributar por Actos Jurídicos Documentados (AJD) y no como una compraventa ordinaria sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
El tipo de AJD depende de la comunidad autónoma y puede cambiar. Por eso la calculadora pide que introduzcas el porcentaje aplicable en lugar de mostrar una tabla que podría quedar desactualizada. Comprueba el tipo y las bonificaciones en la sede tributaria autonómica correspondiente.
¿Quién paga el AJD y los gastos?
Con carácter general, el adjudicatario —quien se queda la vivienda— presenta y paga el AJD. Notaría, Registro y gestoría pueden distribuirse por acuerdo, aunque frente a cada proveedor responderá quien haya contratado el servicio o resulte obligado.
La persona que sale recibe la compensación acordada. Conviene que la escritura detalle el valor del inmueble, el porcentaje de cada comunero, la deuda hipotecaria, la compensación y los medios de pago.
¿Puede existir ganancia patrimonial en el IRPF?
Sí. La idea de que una extinción nunca genera IRPF está desactualizada. La Agencia Tributaria explica que la compensación recibida por quien sale puede producir una ganancia patrimonial cuando el inmueble ha aumentado de valor entre la adquisición y la adjudicación.
El cálculo depende del valor y fecha de adquisición, gastos, mejoras, porcentaje transmitido y valor actualizado. Consulta el Manual práctico de IRPF 2025 de la Agencia Tributaria, que incorpora el criterio del Tribunal Supremo.
¿Se paga plusvalía municipal?
La plusvalía municipal debe revisarse con el ayuntamiento. La existencia de una transmisión de terreno urbano, el origen de la comunidad y la configuración de la escritura pueden cambiar el resultado. La calculadora no la incluye porque necesita datos catastrales y municipales específicos.
¿Qué ocurre con la hipoteca?
La propiedad y la deuda son relaciones diferentes. Aunque una persona deje de ser copropietaria, seguirá obligada frente al banco si la entidad no acepta su salida del préstamo. Antes de firmar deben coordinarse la adjudicación, la compensación y la novación o cancelación hipotecaria.
Consulta nuestra guía para resolver un proindiviso con hipoteca.
Extinción de condominio frente a compraventa
| Cuestión | Extinción | Compraventa de cuota |
|---|---|---|
| Finalidad | Terminar la comunidad | Transmitir una participación |
| Comprador | Otro copropietario | Copropietario o tercero |
| Tributo habitual del adquirente | AJD si concurren los requisitos | ITP en una compraventa usada |
| Base orientativa | Parte adquirida ex novo | Valor fiscal de la cuota transmitida |
| Hipoteca | Requiere acuerdo bancario para liberar deudores | No libera automáticamente al vendedor |
Pasos antes de firmar
- Solicitar nota simple y escritura de adquisición.
- Comprobar cuotas, valor de referencia y valor de mercado.
- Obtener certificado de deuda hipotecaria.
- Calcular compensación, AJD, IRPF potencial y demás gastos.
- Confirmar el tratamiento con notaría y asesor fiscal.
- Negociar con el banco la liberación de quien sale.
- Reflejar en escritura los valores y pagos reales.
Preguntas frecuentes
¿La calculadora ofrece una liquidación definitiva?
No. Es una estimación inicial. La administración autonómica puede aplicar reglas de valoración, tipos o beneficios fiscales distintos.
¿La base siempre es el valor total de la vivienda?
No necesariamente. En el supuesto habitual de adjudicación a un comunero, el criterio citado considera la parte que adquiere de los demás. Otros diseños de la operación pueden tener una base distinta.
¿Se puede extinguir el condominio si hay tres propietarios?
Sí, pero hay que estudiar quién sale, quién permanece y si la comunidad se extingue realmente o continúa entre algunos titulares.
¿Qué pasa si nadie puede compensar a los demás?
Las alternativas son vender el inmueble completo, negociar financiación, vender una cuota o acudir a la división judicial. Consulta la guía sobre división de la cosa común.
Compara todas las alternativas
Antes de elegir, compara el importe neto de la extinción con una venta conjunta o con la venta de tu cuota indivisa. Si no existe acuerdo o el otro copropietario no puede financiar la compensación, podemos estudiar la compra directa de tu participación.
Solicitar valoración del proindiviso
Calculadora y contenido informativos. No constituyen asesoramiento fiscal ni una liquidación tributaria. Última revisión: 16 de agosto de 2026.
¿Cuánto se paga en total? Un ejemplo con números
Los impuestos de la extinción de condominio se entienden mejor con un caso concreto. Dos hermanos heredan una vivienda valorada en 200.000 euros, al 50 % cada uno. Uno se queda con el inmueble completo y compensa al otro con 100.000 euros en metálico.
| Concepto | Extinción de condominio | Compraventa de la cuota |
|---|---|---|
| Impuesto principal | AJD sobre la cuota adquirida | ITP sobre el precio |
| Tipo orientativo | 0,5 % – 1,5 % según comunidad | 6 % – 10 % según comunidad |
| Importe estimado | 500 € – 1.500 € | 6.000 € – 10.000 € |
| Notaría | 600 € – 900 € | 600 € – 900 € |
| Registro de la Propiedad | 300 € – 500 € | 300 € – 500 € |
| Gestoría (opcional) | 250 € – 400 € | 250 € – 400 € |
| Coste total aproximado | 1.650 € – 3.300 € | 7.150 € – 11.800 € |
La diferencia ronda los 6.000 u 8.000 euros en este ejemplo, y crece con el valor del inmueble. Por eso merece la pena que la operación se documente como extinción de condominio siempre que reúna los requisitos: no es una etiqueta, es un ahorro real. Las horquillas son orientativas y dependen del arancel aplicable y de la comunidad autónoma; no soy asesor fiscal y esto no sustituye una liquidación profesional.
Tres errores que convierten la extinción en una compraventa
El ahorro fiscal se pierde cuando la operación deja de ser una verdadera disolución de comunidad. Estos son los tres fallos que más veces hemos visto.
- La disolución parcial. Si de tres copropietarios sale uno y los otros dos siguen en proindiviso, la comunidad no se extingue: se reduce. La Administración tributaria ha venido tratando ese supuesto como una transmisión sujeta a ITP, y los tribunales se han pronunciado en esa línea en varias ocasiones. Conviene confirmar el criterio vigente antes de firmar.
- Compensar con otros bienes en lugar de con dinero. El artículo 1062 del Código Civil habla de compensación en metálico. Si el saliente recibe otro inmueble, un vehículo o participaciones, la operación puede recalificarse como permuta y tributar como tal.
- El exceso de adjudicación evitable. Si el patrimonio común admitía un reparto equilibrado y aun así se adjudica todo a uno, el exceso deja de ser inevitable y pierde la protección del artículo 1062.
¿Y si hay varios inmuebles o más de dos comuneros?
Cuando la copropiedad procede de una misma herencia y abarca varios bienes, existe un margen de maniobra que se aprovecha poco: puede plantearse como una única comunidad hereditaria, de modo que las adjudicaciones se compensen entre unos bienes y otros. Adjudicar el piso a un hermano y el local más el dinero al otro puede cerrar el reparto sin exceso de adjudicación y, por tanto, sin ITP.
Con más de dos comuneros la regla práctica es clara: la extinción debe ser total. Salir uno y dejar a los demás en copropiedad es, precisamente, el primer error de la lista anterior. Si solo uno quiere salir y el resto quiere continuar, la vía natural no es la extinción de condominio, sino la venta de su cuota.
Qué documentación pide el notario
- Escritura de propiedad o título hereditario con la herencia ya aceptada y adjudicada.
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, que revelará cargas, hipotecas y embargos.
- Referencia catastral y último recibo del IBI.
- Certificado de eficiencia energética y cédula de habitabilidad, según la comunidad autónoma.
- Certificado de deuda pendiente si existe hipoteca, y conformidad del banco si se va a subrogar.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios.
- Justificante del medio de pago de la compensación: el notario debe identificarlo.
Reunir esta documentación antes de pedir cita evita el problema más frecuente: descubrir en la notaría una carga registral que nadie había mirado. Una nota simple cuesta unos pocos euros y ahorra semanas.
Preguntas frecuentes sobre los impuestos de la extinción de condominio
¿Qué impuestos paga una extinción de condominio?
Actos Jurídicos Documentados, con un tipo que oscila aproximadamente entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma. Si la disolución es verdadera y la compensación se paga en metálico por indivisibilidad del inmueble, no se paga Transmisiones Patrimoniales ni, con carácter general, plusvalía municipal.
¿Se paga ITP en una extinción de condominio?
No, siempre que se trate de una verdadera disolución de comunidad: el bien es indivisible, se adjudica a un comunero y este compensa a los demás en dinero, conforme al artículo 1062 del Código Civil. Si hay exceso de adjudicación evitable, compensación en otros bienes o disolución solo parcial, la operación puede quedar sujeta a ITP.
¿Cuál es la base imponible del AJD en una extinción de condominio?
El Tribunal Supremo ha fijado que la base es el valor de la parte que se adquiere, no el valor total del inmueble. Algunas administraciones autonómicas han liquidado sobre el valor completo, por lo que conviene revisar el criterio vigente y, si procede, recurrir la liquidación.
¿Hay ganancia patrimonial en el IRPF al extinguir un condominio?
Si la adjudicación se corresponde con la cuota de cada comunero y no se actualizan valores, no se genera alteración patrimonial. Sí puede haberla cuando la compensación recibida supera el valor de adquisición de la cuota del comunero que sale, criterio que el Tribunal Supremo ha confirmado.
¿Quién paga los gastos de la extinción de condominio?
El AJD lo paga, con carácter general, el comunero que se adjudica el inmueble. Los gastos de notaría y registro pueden repartirse por acuerdo, aunque lo habitual es que los asuma también quien se queda con la vivienda, porque es quien obtiene el beneficio de la operación.
¿Se puede hacer una extinción de condominio con hipoteca pendiente?
Sí, pero requiere la conformidad del banco. La entidad debe aceptar liberar al comunero que sale y dejar al adjudicatario como único titular de la deuda, lo que implica un estudio de solvencia. Sin esa conformidad, quien vende su parte sigue respondiendo del préstamo frente al banco.
Si nadie puede pagar la compensación: las otras dos salidas
La extinción de condominio solo funciona si alguien tiene liquidez para comprar la parte del otro. Cuando no la hay —y es lo habitual en herencias entre varios hermanos— quedan dos caminos.
- La acción de división de la cosa común del artículo 400 del Código Civil. Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Si el bien es indivisible, el procedimiento termina en subasta pública, con el riesgo de adjudicación por debajo de mercado y plazos que rara vez bajan de un año.
- Vender la cuota indivisa a un tercero especializado. El artículo 399 lo permite sin autorización de los demás. Se cobra en días en lugar de en años, a cambio de un descuento sobre el valor proporcional del inmueble.
En Gestión de Activos Peninsulares, S.L. compramos cuotas indivisas con valoración en la misma llamada y firma en notaría en 72 horas, con capital privado. Si prefiere intentar primero la extinción de condominio con su copropietario, también es una decisión razonable: casi siempre es la salida más barata cuando hay acuerdo y liquidez.