Respuesta directa: El valor de la nuda propiedad se calcula restando al valor total del inmueble el del usufructo, y este se estima con la regla fiscal de 89 menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. Cuanto mayor es quien se reserva el uso, más vale la nuda propiedad que se vende.
Vender la nuda propiedad permite obtener dinero por una vivienda y conservar el usufructo, normalmente vitalicio. El vendedor mantiene el derecho a vivir en ella o, si la escritura lo permite, alquilarla; el comprador adquiere la titularidad, pero no podrá disponer plenamente del inmueble hasta que termine el usufructo.
No existe una edad mínima especial para vender la nuda propiedad: puede hacerlo cualquier propietario adulto con capacidad para contratar. En la práctica, la edad influye mucho en la valoración y, a partir de los 65 años, puede existir una ventaja relevante en el IRPF si se transmite la vivienda habitual.
Calculadora fiscal de nuda propiedad
Porcentaje fiscal del usufructo: 19 %
Valor fiscal del usufructo: 47.500,00 €
Valor fiscal de la nuda propiedad: 202.500,00 €
Importante: esta es una regla fiscal, no una oferta de compra ni el precio de mercado. El precio real también depende de esperanza de vida, ubicación, estado, gastos, rentabilidad y condiciones del usufructo.
¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?
A efectos fiscales, el usufructo vitalicio se valora aplicando la regla 89 menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 % del valor total. La nuda propiedad es la diferencia entre el valor total y el usufructo.
La regla está recogida en el artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y explicada por la Agencia Tributaria.
Ejemplo: con una vivienda valorada en 250.000 € y un usufructuario de 70 años, el porcentaje fiscal del usufructo es 19 %. Su valor fiscal sería 47.500 € y el de la nuda propiedad 202.500 €. El precio comercial puede ser diferente.
¿A qué edad se puede vender la nuda propiedad?
La ley no exige tener 65 años. Un propietario adulto con capacidad puede transmitirla y reservarse un usufructo. Sin embargo, cuanto más joven sea el usufructuario, mayor será previsiblemente la duración del derecho y menor tenderá a ser el precio que un comprador esté dispuesto a pagar.
Los 65 años importan sobre todo por la fiscalidad: la Agencia Tributaria indica que la ganancia obtenida por una persona mayor de 65 años al transmitir su vivienda habitual puede quedar exenta también cuando vende la nuda propiedad y conserva el usufructo vitalicio. Deben cumplirse los requisitos de vivienda habitual.
Fuente: Agencia Tributaria: transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años.
¿Qué conserva el usufructuario?
- Derecho a residir en la vivienda durante el plazo pactado.
- Posibilidad de alquilarla si el título de usufructo lo permite.
- Derecho a percibir las rentas durante el usufructo.
- Protección registral si el derecho se formaliza e inscribe correctamente.
La escritura debe definir si el usufructo es vitalicio o temporal, quién puede ocupar, si se permite alquilar y qué ocurre con gastos, obras y seguro.
¿Qué adquiere el nudo propietario?
Adquiere la titularidad sin el uso y disfrute mientras exista el usufructo. Al extinguirse, normalmente por fallecimiento del usufructuario o por terminar el plazo, consolida el pleno dominio según el título y debe cumplir las obligaciones fiscales correspondientes.
No puede expulsar al usufructuario, entrar sin permiso ni alquilar la vivienda ignorando su derecho. Su inversión depende del tiempo y de la conservación del inmueble.
Cómo se fija el precio de venta
La valoración fiscal no es el precio automático. Una oferta de mercado considera:
- edad y número de usufructuarios;
- valor comprobado y ubicación del inmueble;
- estado de conservación y obras previsibles;
- usufructo vitalicio o temporal;
- facultad de alquilar y reparto de rentas;
- IBI, comunidad, seguro y derramas;
- hipoteca, embargos y otras cargas;
- liquidez y rentabilidad exigida por el comprador.
Solicita una valoración que explique los datos utilizados. Una oferta sin nota simple, edad, gastos y situación de ocupación es solo una aproximación.
Modalidades de pago
- Capital único: el vendedor recibe un importe al firmar.
- Renta temporal o vitalicia: se pactan pagos periódicos, con garantías adecuadas.
- Fórmula mixta: una cantidad inicial y pagos posteriores.
La renta vitalicia no debe confundirse con la nuda propiedad, aunque puedan combinarse. Hay que revisar solvencia, garantías, actualización de rentas y consecuencias del impago.
Impuestos de la venta
Para quien vende
Puede existir ganancia patrimonial en el IRPF por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de la nuda propiedad. Si el vendedor tiene más de 65 años y se trata de su vivienda habitual, puede aplicarse la exención indicada por la Agencia Tributaria.
También debe analizarse la plusvalía municipal. El ayuntamiento y la escritura determinan la liquidación aplicable.
Para quien compra
La adquisición onerosa de la nuda propiedad de un inmueble usado suele estar sujeta a ITP, con normativa autonómica. Cuando se extinga el usufructo y se consolide el dominio puede existir una liquidación adicional según cómo se constituyó el derecho.
¿Quién paga los gastos de la vivienda?
El Código Civil diferencia entre cargas ordinarias del usufructuario y reparaciones extraordinarias del propietario, pero la aplicación concreta y los pactos deben constar claramente en la escritura. Conviene distribuir:
- comunidad ordinaria y derramas;
- IBI y tasas;
- seguro;
- reparaciones ordinarias y extraordinarias;
- suministros;
- obras necesarias y mejoras voluntarias.
Riesgos y comprobaciones antes de firmar
- Verificar titularidad, hipoteca y embargos con nota simple.
- Obtener una valoración independiente del inmueble completo.
- Comparar precio de mercado con valoración fiscal.
- Definir con precisión el usufructo y la facultad de alquilar.
- Repartir por escrito todos los gastos y obras.
- Calcular IRPF, plusvalía, ITP y consolidación futura.
- Formalizar medios de pago y garantías ante notario.
Alternativas a vender la nuda propiedad
Antes de decidir, compara una hipoteca inversa, renta vitalicia inmobiliaria, venta con alquiler, préstamo con garantía, venta completa y otras soluciones familiares. No ofrecen el mismo dinero, riesgo ni protección.
Si la vivienda pertenece a varios titulares, primero hay que distinguir entre nuda propiedad y proindiviso. Puedes consultar nuestra guía sobre copropiedad.
Preguntas frecuentes
¿Puedo seguir viviendo en la casa?
Sí, si te reservas un usufructo que incluya ese derecho y queda reflejado en escritura.
¿Puedo vender si existe hipoteca?
Es posible, pero la carga afecta al precio y debe coordinarse con el banco. Vender no libera automáticamente al deudor.
¿Pueden ser dos los usufructuarios?
Sí. La escritura debe indicar si el usufructo es conjunto, sucesivo y cuándo se extingue. Esto cambia la valoración.
¿El precio coincide con la calculadora?
No. La calculadora aplica una regla fiscal. El precio de mercado depende del riesgo, duración esperada, inmueble y condiciones contractuales.
¿Los hijos pueden impedir la venta?
Si el vendedor es el único propietario y tiene capacidad, sus futuros herederos no tienen que autorizar. Si existen otros titulares, limitaciones judiciales o poderes preventivos, el caso debe revisarse.
Solicita una valoración de nuda propiedad
Para estudiar una operación necesitamos edad del usufructuario, nota simple, valor estimado, gastos, hipoteca y condiciones de uso. Si el caso encaja, recibirás una propuesta que podrás comparar sin obligación de aceptarla.
Solicitar valoración de mi nuda propiedad
Contenido y calculadora informativos. No sustituyen asesoramiento jurídico o fiscal individual. Última revisión: 16 de agosto de 2026.
Tabla del valor de la nuda propiedad según la edad
La regla fiscal es sencilla: el usufructo vitalicio se valora en 89 menos la edad del usufructuario, expresado en porcentaje, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. La nuda propiedad es el resto. Sobre una vivienda tasada en 250.000 euros, el reparto queda así.
| Edad del usufructuario | Valor del usufructo | Valor de la nuda propiedad | Sobre 250.000 € |
|---|---|---|---|
| 65 años | 24 % | 76 % | 190.000 € |
| 70 años | 19 % | 81 % | 202.500 € |
| 75 años | 14 % | 86 % | 215.000 € |
| 79 años o más | 10 % (mínimo) | 90 % | 225.000 € |
Aquí hay que ser claro, porque es donde más expectativas se rompen: esta tabla es la valoración fiscal, la que usa Hacienda para liquidar impuestos. El precio que un inversor está dispuesto a pagar suele ser inferior, porque asume una espera de duración desconocida, los gastos del inmueble durante ese tiempo y el riesgo de no poder disponer de la vivienda. Confundir ambas cifras es el error más frecuente en esta operación.
Nuda propiedad, renta vitalicia e hipoteca inversa: no son lo mismo
| Venta de nuda propiedad | Renta vitalicia inmobiliaria | Hipoteca inversa | |
|---|---|---|---|
| Qué se transmite | La propiedad, reservando el usufructo | La propiedad, a cambio de una renta | Nada: se constituye una deuda |
| Cómo se cobra | Un pago único | Renta mensual mientras se viva | Pago único o mensual, con intereses |
| Quién conserva el uso | El vendedor, de por vida | El vendedor, de por vida | El propietario |
| Qué reciben los herederos | Nada de esa vivienda | Nada de esa vivienda | La vivienda con la deuda, que pueden cancelar |
La diferencia decisiva está en la última fila. Con la hipoteca inversa los herederos pueden quedarse la casa pagando la deuda; con la venta de nuda propiedad, no. Ninguna de las tres es mejor en abstracto: depende de si se necesita un capital de golpe, un ingreso mensual o mantener el inmueble en la familia.
¿Y si el usufructuario tiene que ir a una residencia?
Es la situación que más se pasa por alto al firmar y la que más consultas genera después. El usufructo no se pierde por dejar de vivir en la casa: es un derecho de uso y disfrute. Si el usufructuario se traslada, puede alquilar la vivienda y quedarse la renta, salvo que la escritura lo prohíba expresamente.
Por eso conviene revisar dos cláusulas antes de firmar: si el usufructo es transmisible o arrendable, y qué ocurre si el usufructuario deja de residir en el inmueble. Una redacción restrictiva puede dejar a una persona mayor sin poder generar ingresos con la casa justo cuando más los necesita para pagar una residencia.
La otra salida es negociar con el nudo propietario la consolidación anticipada: el usufructuario renuncia a su derecho a cambio de un pago. Es una operación perfectamente legal, aunque tiene su propio coste fiscal y requiere que ambas partes quieran.
Vender la nuda propiedad de una cuota indivisa
Un caso muy habitual en herencias: el padre fallece, la madre queda con el usufructo de la vivienda y los tres hijos se reparten la nuda propiedad al 33 % cada uno. Lo que tiene cada hijo no es una casa, sino la nuda propiedad de una cuota indivisa. Es el activo más ilíquido que existe en el mercado inmobiliario español.
Aun así, es vendible. El artículo 399 del Código Civil permite a cada copropietario disponer de su parte, y lo que se transmite es exactamente lo que se tiene: la nuda propiedad de esa cuota, sin tocar el usufructo de la madre, que queda intacto. Tampoco hace falta el consentimiento de los otros dos hermanos, aunque conserven el derecho de retracto del artículo 1522.
El descuento en estos casos es mayor que en una nuda propiedad limpia, porque el comprador asume dos incertidumbres a la vez: la duración del usufructo y la relación con los demás copropietarios. En Gestión de Activos Peninsulares, S.L. valoramos este tipo de cuotas en la misma llamada y firmamos en notaría en 72 horas. Puede ampliarlo en la guía de cómo vender un proindiviso.
Preguntas frecuentes sobre la venta de nuda propiedad
¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?
Se resta al valor total del inmueble el valor del usufructo. El usufructo vitalicio se valora fiscalmente en 89 menos la edad del usufructuario, en porcentaje, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. Un usufructuario de 75 años tiene un usufructo del 14 %, de modo que la nuda propiedad equivale al 86 % del valor.
¿Puedo seguir viviendo en la casa si vendo la nuda propiedad?
Sí. Ese es el sentido de la operación: se transmite la propiedad y se reserva el usufructo vitalicio, que da derecho a usar la vivienda o a obtener su renta mientras se viva. El comprador no puede ocuparla ni venderla libre de usufructo hasta que el usufructuario fallezca.
¿A qué edad conviene vender la nuda propiedad?
Cuanto mayor es el usufructuario, más vale la nuda propiedad y más dinero se obtiene. Por debajo de los 65 o 70 años el usufructo pesa demasiado y el precio resultante suele ser poco atractivo. A partir de los 75 la operación empieza a tener sentido económico para ambas partes.
¿Puedo vender la nuda propiedad si la vivienda tiene hipoteca?
Sí, aunque hay que resolver antes la carga. Lo habitual es cancelar la hipoteca con parte del precio en el mismo acto de la firma, o pactar expresamente con el comprador quién asume la deuda pendiente. Sin esa previsión, la operación no llega a notaría.
¿Pueden ser dos los usufructuarios?
Sí, es frecuente en matrimonios. El usufructo se constituye de forma sucesiva, de modo que se extingue cuando fallece el último de los dos. Como la valoración se calcula con la edad del más joven, la nuda propiedad vale menos que si hubiera un solo usufructuario.
¿Pueden mis hijos impedir la venta de la nuda propiedad?
No. Mientras el propietario vive, la vivienda es suya y puede disponer de ella libremente. Los hijos no tienen ningún derecho actual sobre el inmueble, solo una expectativa: la legítima se calcula al fallecer y sobre el patrimonio que exista en ese momento.
¿El precio de venta coincide con el de la calculadora fiscal?
Normalmente no. La calculadora ofrece la valoración fiscal, que es la que usa Hacienda para liquidar impuestos. El precio de mercado suele ser inferior, porque el comprador asume una espera de duración desconocida, los gastos del inmueble y el riesgo de no poder disponer de él.
Si la nuda propiedad está además repartida entre varios titulares, el escenario es el de vender un proindiviso con usufructo.
Guías relacionadas
¿Qué impuestos paga cada parte?
- Quien vende tributa en IRPF por la ganancia patrimonial correspondiente al valor de la nuda propiedad transmitida. Existe una exención para mayores de 65 años en la transmisión de la vivienda habitual que, según el criterio administrativo, puede alcanzar también a la venta de su nuda propiedad; conviene confirmarlo con un asesor antes de contar con ella.
- Quien compra liquida Transmisiones Patrimoniales sobre el valor de la nuda propiedad, no sobre el total del inmueble.
- Al fallecer el usufructuario, el nudo propietario consolida el pleno dominio y debe liquidar el impuesto por el valor del usufructo que se le incorpora. Es un coste diferido que mucha gente no tiene previsto y que conviene calcular desde el principio.
- La plusvalía municipal se liquida en la transmisión, sobre el valor del suelo en la proporción transmitida.
No soy asesor fiscal y las reglas cambian según la comunidad autónoma: tome estas líneas como un mapa para preparar la consulta, no como una liquidación.