Cuando se trata de la donación de una finca arrendada, Derecho de tanteo y retracto en donaciones ya sea urbana o rústica, surge la cuestión del derecho de adquisición preferente del arrendatario. En Compra Proindiviso, te ayudamos a resolver cualquier duda sobre la venta de tu parte de herencia. Más de 25 años de experiencia, oferta en la misma llamada y firma en 72 horas. Consulta gratuita aquí.
¿Aplica el derecho de tanteo y retracto en donaciones?
El derecho de tanteo y retracto se asocia generalmente a transmisiones onerosas (venta, permuta, etc.), pero en algunos casos puede aplicarse también a donaciones.
Arrendamientos urbanos
- En la donación de una finca urbana arrendada, el arrendatario no tiene derecho de tanteo ni retracto.
- Esto se mantiene en los contratos regidos por la Ley 4/2013, que flexibiliza el mercado del alquiler.
Arrendamientos rústicos
- En contratos regidos por la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR), el arrendatario tiene derecho de tanteo y retracto si la donación no es a favor de cónyuges, ascendientes o descendientes.
- En casos de donación a hermanos o sobrinos, es obligatoria la notificación previa al arrendatario y un plazo de 60 días para que ejerza su derecho.
- Si no hay acuerdo sobre el valor de la finca, se determinará judicialmente.
Normativa sobre el derecho de tanteo y retracto en donaciones
El artículo 89 de la LAR establece que el arrendatario puede ejercer su derecho de adquisición preferente en donaciones, permutas, adjudicaciones en pago y otras transmisiones no onerosas.
El artículo 91 de la LAR impone obligaciones como:
- Declarar si la finca está arrendada para poder inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad.
- Notificar al arrendatario la enajenación, permitiéndole ejercer su derecho en un plazo de 60 días hábiles.
- Justificar la notificación previa ante el Registro de la Propiedad.
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Por qué la donación no activa el retracto de comuneros
Una duda habitual sobre el derecho de tanteo y retracto en donaciones es si los demás copropietarios pueden reclamar la parte que se ha regalado. La respuesta es que no. El retracto de comuneros del artículo 1522 del Código Civil está regulado dentro del contrato de compraventa (artículos 1521 a 1525) y exige una transmisión onerosa, es decir, con precio. Al ser la donación un acto gratuito, no existe precio que igualar y, por tanto, los demás comuneros no pueden ejercer el retracto.
Qué diferencia hay entre donar y vender tu cuota
El artículo 399 del Código Civil permite tanto vender como donar tu parte indivisa sin el consentimiento de los demás. La diferencia práctica es relevante: si vendes a un extraño, los otros copropietarios tienen nueve días para retraer (artículo 1524); si donas, no. Ahora bien, la donación tiene su propio coste fiscal (Impuesto de Donaciones a cargo de quien recibe) y puede tener efectos en una futura herencia, por lo que conviene analizarla con cuidado.
Cuidado con la donación simulada: cuándo sí cabe el retracto
Aquí está el matiz que casi nadie explica. La donación no activa el retracto de comuneros porque es una transmisión gratuita, y el artículo 1522 del Código Civil solo lo reconoce frente a transmisiones onerosas (es decir, cuando hay un precio de por medio).
Pero ojo: si esa «donación» encubre en realidad una compraventa —hay un pago aunque no figure en la escritura—, estamos ante un negocio simulado. Y los tribunales, si se acredita la simulación, hacen prevalecer el contrato real sobre el aparente: se considera que hubo venta y, por tanto, los demás copropietarios sí pueden ejercer el retracto.
- Donación real (sin contraprestación): no hay retracto.
- Donación simulada que oculta una venta: puede declararse la simulación y abrirse el retracto.
- Consecuencia práctica: usar una donación falsa para «esquivar» a los otros comuneros es una mala idea, y además puede acarrear problemas fiscales.
Si lo que busca es salir de la copropiedad cobrando, no necesita inventar nada: puede vender su cuota de forma limpia y legal. Nosotros se la compramos y nos encargamos del trámite.
Preguntas frecuentes sobre tanteo y retracto en donaciones
¿Puedo donar mi parte del proindiviso a un hijo sin avisar a los demás copropietarios?
Sí. Al ser una transmisión gratuita, la donación no activa el derecho de retracto de los demás comuneros, siempre que sea una donación verdadera y no encubra una venta.
¿Qué plazo tienen los copropietarios para ejercer el retracto en una venta?
Nueve días, contados desde que conocen la venta o desde su inscripción en el Registro de la Propiedad (artículo 1524 del Código Civil). Es un plazo de caducidad muy corto.
¿En qué se diferencia el tanteo del retracto?
El tanteo se ejerce antes de la venta: permite adquirir en las mismas condiciones ofrecidas a un tercero. El retracto se ejerce después: permite subrogarse en el lugar del comprador, reembolsándole el precio.
¿Y si el inmueble está alquilado?
Entonces puede entrar en juego el tanteo y retracto del arrendatario, regulado en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con sus propios plazos y requisitos de notificación.
Si vendo mi cuota, ¿pueden impedirme la venta?
No. El retracto no impide la venta: solo permite a los demás copropietarios ocupar el lugar del comprador pagando el mismo precio. Su derecho a vender su parte está reconocido en el artículo 399 del Código Civil.
Si lo que quieres es liquidez, vender es la vía
La donación transmite la propiedad pero no te aporta dinero. Si tu objetivo es obtener liquidez y salir de la copropiedad, la venta de tu cuota a una empresa especializada es la opción adecuada: cobras en pocos días y te desvinculas del inmueble.
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